STJ permite penhora de imóvel financiado para pagamento de condomínio

Decisão foi dada em julgamento da 2ª Seção, com placar apertado de cinco votos a quatro, e representa uma derrota para os banco

Um levantamento de 2023 mostrou que parte dos tribunais estaduais já autorizava a penhora dos imóveis, mesmo com entendimento majoritário do STJ a favor dos bancos. Os tribunais de Justiça de São Paulo (TJSP), Rio Grande do Sul (TJRS), Goiás (TJGO) e Mato Grosso do Sul (TJMS), por exemplo, já tinham decisões favoráveis aos condomínios.

Segundo especialistas, o julgamento opõe dois direitos concomitantes: o do credor fiduciário e os dos credores condôminos. “Um condômino inadimplente gera um problema para todos os condôminos”, afirma Marc Stalder, sócio da área imobiliária do Demarest. “Parece-me que o STJ buscou preservar o direito de uma coletividade, dos condôminos adimplentes, em prejuízo do credor e passando por cima de uma disposição expressa da lei”, diz.

Para Stalder, a decisão privilegiou o ângulo social, diante do fato de que os condôminos adimplentes seriam prejudicados pela inadimplência de um único morador, em detrimento dos interesses dos credores.

Do ponto de vista da solução do problema, que é a extinção da dívida, portanto, a decisão foi positiva, segundo Sara Monteiro do escritório MV Costa Advogados. “Levar o bem a leilão vai beneficiar o próprio condomínio. Então, nesse sentido, a decisão é positiva”, afirma.

Quem vai sentir a consequência, no entanto, são os bancos e a reação a esse novo direcionamento do STJ pode impactar diretamente no mercado de crédito, segundo Leonardo Peres Leite, sócio do mesmo escritório.

“Essa decisão vai gerar efeito nos novos contratos de financiamento imobiliário que serão feitos. Muito provavelmente, os bancos vão acabar embutindo algum tipo de mecanismo nos novos contratos para prever esse tipo de situação. E isso pode elevar ainda mais os juros, porque pode entrar no cálculo o risco que a instituição financeira terá que assumir”, diz.

Luiz Friggi, sócio da área cível e de resolução de conflitos do Simões Pires, concorda. “Espera-se que novos mecanismos contratuais e operacionais no âmbito da contratação dessas garantias sejam implementados pelos bancos, a fim de mitigar possíveis prejuízos”, afirma o advogado.

Entre esses mecanismos, o mais importante será o fortalecimento da gestão de garantias dentro dos bancos. Marc Stalder explica que a gestão de garantia hoje é rara, mas pode se popularizar a partir dessa decisão. “O devedor é obrigado a pagar as despesas do imóvel e se não fizer isso, o credor com um bom contrato tem os mecanismos para atuar para preservar sua garantia.”